F1日本グランプリウィークにつき、4月7日(日曜日)までの間、全法律業務を停止します。法律業務の再開は4月8日(月曜日)の予定です。
Due to F1 Japanese Grand Prix Week, all legal services will be suspended until April 7 (Sunday). Legal services are scheduled to resume on April 8 (Monday).
お知らせ
I know you have been challenged by uncertainty for several years. So if I send out information that guarantees predictability, you will be able to focus on your work without unnecessary doubt. I will tell you briefly because I don’t have much time.
In my mind, the facts of the past 20 years are organized through the filter of Japanese law. I will say it again and again, but Japan is surely deteriorating. Do you understand the meaning of what is happening in Japan rather than just following the surface?
In order to preserve their vested interests and protect themselves, there are fake lawyers who have exploited the legal framework of libel by taking advantage of the legal ignorance of ordinary people, and have polluted the world with their fake legal theories. This point was already mentioned in a paper published in 2011, and to this day, the responsibility for inaction of fake lawyers continues to arise.
However, the profession in Japan is not limited to lawyers. There are other professional groups such as judicial scriveners, administrative scriveners, certified public accountants, and tax accountants. Even among these professional groups, there are those who are trying to take advantage of the fact that the best lawyers are spreading fake legal theories and gain even a small advantage over me, who have no chance of winning in terms of ability.
In addition, the simple sense of justice of ordinary people, such as that it would be correct if all experts said the same thing, or that he felt uncomfortable with his words and actions in the light of his own sense, has gone out of control. And the out-of-control of complacency has lowered the psychological hurdle to engage in injustice, such as fake experts spreading false facts or civil servants distorting the grading of national examinations.
Do you think that the elites, who have been criticized for the principle of precedent, the principle of not doing things, and the fact that they cannot take risks while only thinking about self-preservation, can do such a big thing on their own responsibility? Then, each citizen needs to think about why they could do it. It is just empty to say bad things about politicians.
Without further ado, I would like to conclude that, over the past twenty years, people from all walks of life have used me more or less to pursue their own self-interest, if only on the surface. As an extension of this, I have used my opponents and opinions to undermine my power as much as possible. This has, over the years, degraded the society in which I live.
Twenty years ago, I would have continued to say, “For example.” Unfortunately, there is no way to separate the wise from the unwise. Valuable information can be of full social utility only when it reaches those who know how to use it. What is the point of passing it on to those who don’t? On the contrary, it can lead to a futile commotion based on perversion. So, I will refrain from going any further.
However, if I say so far, don’t you think I can predict to some extent what direction I will move in the future?I am a Japanese lawyer. The Constitution of Japan, which stands at the top of Japanese law, was established after World War II in accordance with American law. I will return to the starting point of respecting fundamental human rights and make steady progress step by step.
On July 4, 2019, I opened my business as a sole proprietor under the name Souten. As you know, Souten is a manifestation of the Chinese worldview next to our country. By this point at the latest, I was disappointed with the deterioration of Japan, but for several years I was concentrating on acquiring new information and skills that I could not afford to share. In other words, I simply did not have time, and I had no intention of accepting or tolerating the situation I had already described.
Through changes in the external environments such as the COVID pandemic and the rise of generative AI, my reskilling has reached a certain point, so I have a little more time than before. As a result, it has become noisy again. The idea that you can find out about me if you keep following my movements is an illusion. You should throw it away right now. You should not be relieved by having science and technology, but what is important is whether you have enough intelligence to master science and technology.
But at the end of the day, analysis with intelligence won’t beat the words I speak only to people I trust. The story that “third parties can be seen as a guest, but the person himself is subjective” may be appreciated if it is presented by a university student in a regular examination or job hunting, but it is just a mere art of war under the circumstances where the abuse of rationalism is the norm.
Happy New Year.
Since it opened on July 4, 2019, we have been learning in unknown fields such as digital marketing, image editing, and video editing, starting with classical marketing methods, ignoring the laws of our main business.
However, with the progress of AI technology starting with ChatGPT and Stable Diffusion, last year was a troublesome year in which it became obsolete while learning.
However, as a result of continuing to associate with such trends, the points of information are finally connected and become lines, and the work style of the Office is also solidifying for the time being.
With the investment and acquisition skills I have acquired over the past 15 years, I have been able to “visualize” what I have in my head. This has made it easier for me to explain my values, and I feel relieved.
However, for me, I only presented what I had imagined from 15 years ago in a modern form, so to be honest, I’m not impressed. It lacks novelty.
Rather, I feel that now that the idea has taken shape, I have more disposable time than before and I am lighter, in other words, I feel that the real thing is ahead.
From this year onward, we will gradually shift to activities that match our job titles.
With the increase in disposable time, there is no doubt that the quality of individual content will also increase. To handle this amount of information by one person, we had to focus on speed.
The samurai world may be a place of fierce fear, but those who have been “normal” until now do not need to be afraid.
The only people who will be ashamed from now on are the ones who tried to take advantage of something to get dressed up, the kind.
I look forward to working with you this year.
Thank you.
2024/01/01
Soichiro Iwata
【令和5年度 宅建士試験（法令科目 速報版）】
権利関係がやや難しかった分、業法は基本的な問題が多かった印象を受けています。以前もお伝えしましたが、年によって合格点が乱高下するというのは、試験実施主体からすると好ましいことではありません。作問能力を疑われかねませんからね。
もちろん、意図的に合格点を下げてくるということは大いにあり得ますが、それでも、50点満点の試験であれば、5点を超えて変動するというのは滅多にないはずです。そうであれば、試験科目のうち、どこかが難しければ、そのかわりどこかが平易化、あるいは例年どおりなのではないかという推測も成り立ちますよね。ゆえに、試験の現場で不安になる必要はないということです。
今年の試験について言えば、「あんなに頑張ったんだ！どんどん解いてやる！」と勢いよく問題冊子を開いたら、手薄な家族法からの出題で出鼻をくじかれ、動揺をひきずりながら権利関係の問題を解き進めていく過程でミスを誘発され、終わってみれば、あと1～2点で不合格ということも国家試験では往々にして起こります。
ある程度、リスク管理の意識がある受験生でも、権利関係が難しいとみて業法に飛んだら、業法第1問（第26問）も個数問題で嫌な感じがする･･･こういうことも起こり得ます。問題冊子の表紙の注意書きをいくら眺めても、「順番どおりに解きなさい」なんて一言も言っていないわけですから、あなたがやり易い順番で解いてしまいましょう。ただし、マークミスには要注意ですよ。
何がやり易い方法かわからないなら、それを発見したり、「こういうやり方はどうかな？」と試してみる機会として予備校の模試を利用しましょう。蒼天基本講座でも、再三お伝えしましたよね？予備校を利用するのはあなたですから、あなたが予備校に利用されてはなりません。作図方法を確立する、解く順番を変えてみる、どれほど体調が悪くても合格点以上をキープできるようにする（成功すれば、かなり自信になりますよ）、あえて貧乏ゆすりをする人の近くの席に座る･･･模試を危機管理のために利用する方法はいくらでもあるはずです。本番であなたの隣に酷い風邪の症状の人が座らないという保証はないですよ？確かに、あなたには何ら非はありませんが、それで集中力を失ったからといって、試験委員はあなたを助けてくれませんよ？
それでは、法令科目第13問、区分所有法をざっと見てみましょう。そもそもですが、区分所有法を含め、法令の試験科目の理解をたった1～2問で試せるわけがありません。宅建士試験に合格した後、どのような道に進むかによって、必要となる法令は人それぞれです。ですが、宅建士試験に合格しているなら、最低限、これくらいは共通認識としてもっておいてねというラインがあるはずです。すなわち、過去問頻出知識です。
法令科目を深堀りしていったらキリがありませんし、人によってはご自分の合格後のお仕事にまったく関係のないお話も少なからずあるでしょう。私は試験委員においても、そのことは承知しているのだろうと思っています。そうであれば、どの科目も過去問は極めて重要ですが、法令科目については、他の科目にも増して、特に過去問学習を重視すべきと考えます。
法令科目は学習範囲を大胆に過去問に絞ったうえで、やはり過去問学習を軸として業法の知識も増やしていって物量戦に持ち込む、あわよくば、権利関係もさらなる底上げを狙う。こういうバランスが合格しやすいのではないかと思います。つまり、業法や権利関係の学習時間を捻出するために、法令科目の学習範囲を意図的に絞るという方向性ですね。
ただし、過去10年分程度の過去問集ではさすがに知識量が不足しますので、ネットや書籍などで大昔の過去問の情報も仕入れておくべきです。ただ仕入れるだけでは重要な情報があちこちに分散してしまいますので、どこかに集約すべきです。イメージしてみてください。あなたは、本試験当日に法令科目を見直したうえで本試験に臨むとしたら、会場に何を持っていきますか？テキストですか？過去問集ですか？自作ノート（時間がかかるため非推奨）ですか？
おそらく、あなたの頭に浮かんだものが、情報を集約すべき場所です。古い過去問から得た情報は、早い段階からその教材に書き写しておくことをお勧めします。そうすれば、その教材1つを見直すだけで、宅建士試験で問われてきた最重要知識を一気に定着させることができます。最初は書き写すのが面倒ですが、重要な情報の検索に手間取るライバルたちを尻目に、本試験直前期において絶大な威力を発揮するはずです。民法で安定的に高得点を叩き出せる司法試験受験生のなかには、昭和56年以降の過去問だけでなく、昭和36年まで遡って知識を拾う人も少なからずいました。私もその1人です。再現性のある方法論ですから、あなたに特に考えがないのであれば、やってみることをお勧めします。
本問も、完璧に解こうとするなら、肢4の存在ゆえに膨大な時間と労力を必要とします。でも、正解するために必要な知識は過去問集だけで得ることができます。肢2の知識は過去問で繰り返し問われていますから、肢2の知識さえ自信をもてるなら、たとえ他の3つの肢に不安が残っても肢2を選択できますよね？いわゆる、「肢が光ってる」という状態です。受験生としては、それで十分であり、それが正しいアプローチです。
「すべての肢を切れていないのに正解するなんてズルい」とか考える必要はありません。国家試験では、点数につながらない「真面目さ」、「潔さ」、「こだわり」などはまったく評価されません。むしろ、「悪しき完璧主義者」は一緒に仕事がしづらいという理由で、意図的に落としにくる可能性すらあります。そのあたりは、割り切って取り組みましょう。繰り返しますが、本問を正解するために必要な知識は過去問集だけで得られます。どこぞのうんたらメソッドなどまったく不要です。
法令科目第14問は不動産登記法、第15問と第16問は都市計画法、第17問と第18問は建築基準法、第19問は宅地造成等規制法、第20問は土地区画整理法、第21問は農地法、第22問は国土利用計画法、第23問と第24問は税法、第25問は不動産鑑定評価基準から出題されています。言われなくてもわかってるとお思いでしょうが、私が言いたいのは、試験委員からの「宅建士になるまでに、最低限、これだけは知っておいてね」というメッセージを素直に受け止めて、古いものまで遡って丁寧に過去問を潰しておいたかたであれば、13問中8問は肢が光っていただろうということです。第25問は一般にあまり馴染みのない鑑定評価基準からの出題ですが、問われていることは極めて基本的な内容ですから、これも当然正解すべきと考えれば、13問中9問ということになります。
確かに、第18問（建築基準法）、第21問（農地法）及び第24問（税法）の3問は過去問演習だけでは正解するのが難しいかもしれませんが、それでも第18問の肢1は、それに近いことは過去問で問われていましたし、一般的なテキストでもそれに近い記述はありますよね。さらに言えば、4肢択一式試験において、肢を絞り切れない問題が4問あるなら、デタラメにマークしてもボーナス1点もらえる可能性が高いですよ？そうであれば、過去問演習を徹底できていたかたであれば、法令科目13問中10問前後は正解できる出題だったということができるでしょう。
試験委員は、決して受験生に意地悪をしようとしているわけではありません。ただ、国家試験は学校の試験とは異なり、実務を担える優秀な人材を登用するという明確な政策目的をもって実施されていますから、試験委員が求める答えを用意できないのであれば、努力賞はありません。他方、試験委員の意図をくみ取ったうえで正しい方向性で努力し続けられる人であれば、たとえお仕事などで忙しいかたであっても合格できるような試験に仕上げてきます。今年は第9問で抜け道まで用意してくれていましたね。
そういう試験ですから、ここまでお付き合いいただけたあなたであれば、おそらく今年合格されるでしょうが、万が一、残念な結果に終わった場合であっても、試験委員の要求をみたす方向でご自分を変えていくという意識を持ち続ければ、遠からず結果がついてくるでしょう。「ああしたい、こうしたい」は、合格後のお楽しみにしておくことをお勧めします。
蒼天としては、宅建業法や法令科目の個別の問題の解説はいくらでも入手できる状況にありますから、うちがやる意義を感じません。宅建業法については、既にひかり先生に喋ってもらっていますから（リニューアルしたうえで蒼天基本講座への合流を予定しています）、新作問題の解説も、基本的にはひかり先生の動画の該当部分の指摘で済ませ、それでもわからない部分についてはスリーピードラゴンで個別にご説明するということになるでしょう。法令科目については、既に各法律の基本的な流れを示した画像ファイルを結構な枚数用意してありますので、同サロンの会員様限定でお見せするということになるでしょう。
せっかくなので、令和5年度宅建士試験解答速報をお読みいただいたことに対するお礼を口実として、サロンの会員様以外のかたにも1枚プレゼントしておきます（冒頭の画像です）。知識にストーリーをつけないとなかなか頭に入っていきませんので、その部分を蒼天がサポートしているという理解で結構です。字が小さいため、これ自体をあなたの虎の巻に加えるということは考えにくいですが、うちがやろうとしていることの方向性が伝われば幸いです。蒼天のオンラインサロン、とりあえず覚えておこうかな？というかたは、LINE公式のお友達登録だけでもしていただけますと、そのうち良いことがあるかもしれませんよ？
何はともあれ、本試験受験、お疲れさまでした。1日くらいは寝続けてもバチはあたらないでしょう。Discordをインストールする体力くらいは残っているかな？
【令和5年度宅建士試験（業法 速報版）】
権利関係がやや難しかったようなので、宅建業法や法令科目は簡単なのかな？という頭で業法の問題を見てみたのですが、やはり基本的な問題が固まっているという印象を受けました。
業法は権利関係ほど深い理解は求められません。むしろ、法改正に迅速に対応できる情報収集能力（予備校の法改正講座を受講すればお金で解決できますが）や、問題演習の場数をどれだけこなしたかが重要な科目ですから、解説もサクサク進めます。
はじめにお伝えしておきますが、私も士業として独立したわけですから、以前とは異なり、自分の事務所の経営という観点を抜きにして自らの言動を決められなくなっています。蒼天にプラスの影響を及ぼす人とは付き合いますが、マイナスの影響を及ぼす人は排除します。プラスになる活動はしますが、マイナスになる活動はしません。さらに、可処分時間や自分の体力といった諸要素との兼ね合いで日々活動しております。
そういう観点から思いますに、業法や法令科目の解説は、私自らやる意味に乏しいと言わざるを得ません。どこでも手に入るでしょ？民法の解説であれば、よそがやっていようが、私がやれば違ったものに仕上げられる自信がありますが、業法や法令科目の解説は、誰がやってもさほど変わりません。ゆえに、個々の問題の解説はよその業者などをご利用ください。
問題集の解説を読んでもわからないという部分は、権利関係よりずっと少ないでしょ？もし、どうしてもわからないというのであれば、うちのオンラインサロン･スリーピードラゴンにお越しください。時間に余裕のある間は、多少はサービスするつもりです。ただ、Discordはインストールしてくださいね。あなたからのご質問、それに対する回答など、ほぼすべてのやりとりをオンライン上で完結させるからこそ、アホみたいな料金を提示できるのです。
お伝えすべきことは、既にアップロードしてある上級宅建業法全4回の内容にほぼ尽きていますが、言いたいことはわかります。難しいんでしょ？リニューアルしたうえでの蒼天基本講座への合流を予定していますが、時期は未定です。「可及的速やかに」としか言いようがありません。
それでは、業法の問題を見ていきましょう。第26問は、37条書面の電磁的方法による提供に関する基本的知識を問う問題です。私も行政書士業務のオンライン化や電子帳簿保存法による経理のデジタル化といった潮流の真っただ中にありますが、不動産業界も業務のデジタル化の流れと無縁ではいられません。宅建士試験は直近の法改正からも積極的に出題される傾向にありますから、本問は出題されるべくして出題されたといえましょう。本問は、改正情報をきちんと収集できていることを前提として、しっかり事前準備ができていたかに尽きるでしょう。
第27問は、建物状況調査に関する知識を横断的に問う問題です。肢1は建物状況調査の定義みたいな内容ですから、暗記に頼らず基本的事項を理解していたかたであれば容易に切れたでしょう。肢2と3は規則やガイドラインといった細かい知識が問われていますが、肢4はこれまで何度も過去問で問われてきたテーマからの出題ですから、過去問で直接問われた知識に加えて、周辺部分までおさえていたかたであれば、肢4だけが光っていたでしょう。蒼天も37条書面と重説書の比較の図を既にお出ししていますから、欲しいかたはスリーピードラゴンへの入会をご検討いただけますと幸いです。規則やガイドラインの知識を増やすという対処法も一応考えられますが、お時間に余裕のある学生さんなどを除き、あまり現実的でないでしょう。
第28問は、宅建業者の業務規制に関する基本的知識を問う問題です。肢アからウまでは過去問で問われてきた知識と、その若干の応用で正しく判断できるでしょう。また、肢エも改正情報をきちんとフォローしていたかたにとっては既に新しい常識となっているでしょう。今年の業法の問題から、私は試験委員の「業務のデジタル化」に対する関心の高さを感じています。
第29問は、宅建業免許の取消しに関する正確な知識を問う問題です。宅建業者たる法人の役員･政令で定める使用人が5条1項1号から10号までの欠格事由に該当すると、法人の免許取消事由となります。肢1では、政令で定める使用人に該当する支店代表者が禁固以上の刑に処せられているため、罪名を問わず欠格事由に該当します。他方、肢2では、取締役が罰金刑に処せられていますが、罰金刑が欠格事由となるのは業法違反や暴力犯罪などに限られ、所得税法違反は欠格事由に該当しません。ゆえに、肢1では法人の宅建業免許取消事由となりますが、肢2では取消事由とはなりません。肢3以降も肢2で使った知識で切れるでしょう。
第30問は、営業保証金に関する知識を問う問題です。既に供託から免許権者に対する届出といった序盤の手続については図を作成してお出ししています。過去問演習などを通じて新たに仕入れた知識をこの図に書き加えていくなどしてご自分なりに整理しておけば、本問も正解できたでしょう。他者のサポートを得て時短を図る部分と、ご自分で準備する部分を適切に振り分けて盤石の態勢を整えてください。
第31問は、広告規制に関する知識を問う問題です。肢1は本試験のレギュラー的な肢ですから、本問は実質三択に近いですね。33条も過去問で問われていますから、肢3もきちんと頭を整理できていれば切れるでしょう。これで二択になりますが、32条も過去問で問われていますから、著しく事実に相違する表示が虚偽広告の禁止に抵触し、同条違反には81条の罰則があるということを覚えていれば正解できたでしょう。81条の重要性は、蒼天としても既に注意喚起しておいたところです。試験委員も、懲役が何年以下なのか、罰金がいくら以下なのかまでは求めていません。罰則をすべて覚えることは現実的ではありませんので、大事なポイントだけは外さないようにしましょう。
第32問は、業法上の届出について横断的に問う問題です。本問で正解するためには、まずは各肢で問題になっている事項の位置づけを正しく判断する必要があります。肢1と3は宅建業者名簿の登載事項、肢2は廃業等届出、肢4は成年である専任の宅建士を設置すべき「国土交通省令で定める場所」（31条の3･1項）です。そのうえで、宅建業者名簿登載事項については30日以内、廃業等届出については個人の死亡以外は一定の事実が生じた日から30日以内、国土交通省令で定める場所については、業務開始の10日前までに届出をする必要があるという頭で誤りを探すことになります。なお、再三繰り返していますが、期間の学習はその長さだけでなく、起算点もセットでおさえてくださいね。
第33問は、重説に関する知識を問う問題ですが、肢2は既に作成した重説書面と37条書面の比較の表で最も強調しておいた3つの部分のうちの1つです。肢4も直近の法改正情報をフォローしていれば容易に切れるでしょう。その割には正答率が低いのが気になります。後述のとおり、第42問の正答率が伸びていない原因も肢イにあると思われるため、本問肢1などとともに上手く整理する方法を考えておきます。
第34問は宅建業者の報酬規制の基本的知識を問う問題です。しばらく業法から離れている私でさえすぐに正解できましたから、業法漬けになっているはずの宅建受験生なら目をつむってても正解できそうなものですが、その割には解答が割れていますね。過去問ではもっと難しい問題も出題されていますよ？
第35問は、クーリングオフに関する知識･理解を問う問題です。正解肢である肢4は既に過去問で問われていますし、それ以外の3つの肢も、要はクーリングオフの書面は電子化されていないことに気づくことができれば一気に消去できます。つまり、過去問学習によって肢4を光らせることもできるし、消去法によって肢4をあぶり出すこともできる親切設計です。そのわりには正答率が伸びていないようですが、同じ法律のなかで「事務所等」という言葉が違う意味で用いられている面倒な部分ですから、スリーピードラゴンの会員様にはいくらかの説明の上乗せを予定しています。
第36問は、業務規制を横断的に問う問題ですが、いずれの肢も容易に判断できるでしょう。肢ウで若干迷うかもしれませんが、今年の10月1日からインボイスがスタートし、来年からは電子帳簿保存法も始まると、これだけ騒がれているわけですから、現場で業法に違反しないと推論することも可能でしょう。
第37問は、従業者証明書･従業者名簿に関する知識を問う問題ですが、解説は不要でしょう。
第38問は、「宅地建物取引業」（業法2条2号）該当性と、宅建士についての単純知識問題です。これも解説は不要でしょう。
第39問は、手付金保全措置に関する知識を問う問題で、業法の条文を見ながら保全措置の流れを図にしておいて良かったと感じています（肢3･4）。また、肢1も法律に喧嘩を売っているに等しい内容ですから、たとえ肢2の41条2項2号の知識がなかったとしても、消去法で肢2をあぶり出すことは可能でしょう。肢2のお話は、本問を機に仕入れておきましょう。
第40問は、専任媒介契約に関する知識を問う問題で、これも上級宅建業法第4回で、媒介契約締結から成約までの流れを図にしておきました。過去問レベルの知識とその若干の応用で容易に正解できたでしょう。
第41問は、宅建士個人に対する監督に関する知識を問う問題です。語尾が「できる」なのか、「しなければならない」なのかは注意深く見ておく必要があると繰り返しお伝えしてきたところですから、肢3は切れるはずです（業法68条の2･1項3号）。やや正答率が低いようですが、過去問演習で対応できる問題だと思います。
第42問は、重説の問題にしては内容が簡単ですね。肢ア･ウ及びエはあなたの過去問集やテキストにも記載があるはずです。正答率が伸びなかったのは、個数問題であることと、肢イの判断に迷ったからでしょうか。
第43問も、37条書面の問題にしては内容が平易ですね。どうしちゃったんでしょう？肢2と3は同書面に関するいろはの「い」みたいなお話ですから、これにマークしてしまったかたは、時間切れで内容を確認しないまま確率25％に賭けたか、あるいは、本当に記念受験だったかたでしょうか。肢1は若干迷うかもしれませんが、肢4と比較すれば間違えないでしょう。本問の正解に必要な図は既にひかりちゃんねるにもアップロードしてありますから、どなたでもご自由に閲覧してしまってください。なお、スリーピードラゴンの会員様（月額330円）であれば、追加料金なしでダウンロード可能です。
第44問は保証協会に関する基本的知識を問う問題です。肢1から3までは、弁済業務保証金分担金の納付から還付までの手続の流れをおさえていれば容易に切れたでしょう。ただ、肢4だけは8種規制の知識と保証協会の知識を統一的に理解できているかたでないと、判断できなかったかもしれません。本問でも、3つの肢で個別の制度の正確な理解を問い、残りの1つの肢で体系的理解を問うというパターンが踏襲されていますね。
第45問は、例年どおり履行確保法･品確法の知識問題です。この分野については、手続の流れをまとめた図をサロンにアップロードする予定です。これまで、信託会社･信託業務を兼営する金融機関に関する業法77条の知識が離れ小島になってしまっており、説明が困難だったのですが、本問の肢1の出題によってようやく活躍の場を得ましたね。断片的な知識として暗記するよりも、ストーリーの流れの中に位置づける方が記憶が定着しやすいですから、本肢の出題は、本問を間違えたことで不合格となった受験生を除き、歓迎すべきことではないかと思います。
【令和5年度 宅建士試験第12問解説（速報版）】
第12問は借地権の知識を横断的に問う問題です。これも蒼天基本講座第21回で既にご説明してありますが、肢3のセルアンドリースバックについて、あらためてご説明しておきます。
まず、建物の賃貸人が当該建物を誰かに譲渡したら、その建物の所有権が譲受人に移転することは当然ですよね？物権法のお話です。では、賃貸借契約の賃貸人たる地位はどうなりますか？これは債権法の領域のお話です。
賃貸人が建物を売却した時点で、既に賃借人が建物の引渡しを受けていたのであれば、賃借人は賃借権の対抗要件を具備していたことになります（借地借家法31条）。そして、民法605条の2の1項は、対抗要件を具備している賃貸借の目的物が譲渡されたら、賃貸人たる地位は譲受人に移転すると言っていますね。つまり、対抗要件を具備した賃貸借の目的物の所有権が譲受人に移転したことに伴い、賃貸人たる地位も譲受人に移転する、そして、賃貸借契約は譲受人と賃借人の間で存続し、旧賃貸人たる譲渡人は賃貸借関係から離脱することになります。
以上を踏まえたうえで、図の描き方を変えてみましょう。先ほどは譲受人を賃貸人の下に描きましたが、今度は左側にしてみます。まず、当初の賃貸借契約が締結され、賃借人が引渡しによって対抗要件を具備し、その後、賃貸人が目的物の所有権を譲渡したことに伴い、賃貸人たる地位も左にいる譲受人に移転しました。さっきと同じですね？
ところが、肢3では譲渡人と譲受人の間で特約が結ばれています。まず、本来であれば賃貸目的物の所有権の移転に伴い譲受人に移転するはずの賃貸人たる地位を譲渡人に留保する、すなわち、譲渡人が賃貸人であり続ける旨を合意しています。そのうえで、賃貸目的物の所有者となった譲受人が譲渡人･賃貸人に対して、賃貸目的物を賃貸する旨を合意しています。その結果、当初の賃貸人は従前の賃貸人たる地位は維持しつつも、譲受人･譲渡人間の賃貸借契約においては賃借人の立場にたつことになります。
譲渡人は賃貸目的物を譲受人に売却（sell）したうえで、所有者となった譲受人から賃貸目的物を借り受けているわけですから（leaseback）、こういうのをセルアンドリースバックといいます。法改正により、こういう手法が認められることが明確になりました（民法605条の2･2項）。知っていれば当然正解できますね。
今年は民法605条の2の2項前段がほぼそのままの形で出題されましたが、同条項後段･3項及び4項も重要なお話ですから、本問を契機としてしっかり復習しておきましょう。
【令和5年度 宅建士試験第11問解説（速報版）】
第11問は借地権の知識を横断的に問う問題です。いずれの肢も蒼天基本講義第21回で既にご説明してありますから、軽めに触れておくにとどめます。
借地借家法は賃借人の立場を安定させるための法律ですから、賃貸人が賃借人に対して一定期間、賃料の増額を請求できないという特約は有効でも、賃借人が賃貸人に対して賃料の減額を請求できないという特約は無効です。なお、賃料不減額特約は、定期建物賃貸借の場合は有効となり得る点に注意が必要です（借地借家法11条1項 肢1）。
契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるということは、定期借地権とするということですね。借地権には、ノーマル借地権に加えて定期借地権があり、定期借地権には、ノーマル定期借地権（同法22条）、事業用定期借地権等（同法23条）及び建物譲渡特約付借地権（同法24条）がありましたね。定期借地権の3つの類型のうち、公正証書という書面を指定されているのは事業用定期借地権等のみで、ノーマル定期借地権においては公正証書は単なる例示にとどまる、建物譲渡特約付借地権においては書面不要という違いがありましたよね？ゆえに、必ずしも公正証書によって合意する必要はありません（肢2）。
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときに、借地権者が地主に対して行使することができます。行使によって、地主と借地権者の間に建物の売買契約が当然に成立する、すなわち、講学上の形成権です。建物買取請求権は、あくまでも、存続期間が満了した場合に行使できるにとどまりますから、たとえば、借地権者の地代不払いによって借地契約が債務不履行解除された場合には、借地権者は建物買取請求権を行使することはできませんから、「その終了事由のいかんにかかわらず」買取請求できるわけではありません（同法13条1項 肢3）。
Ｂの居住用建物の所有を目的としたノーマル借地権の契約期間が満了した場合、ＡＢ間の合意によって契約を更新することはもちろん可能ですが、甲土地上に建物が存続しているのであれば、Ｂは法定更新の規定（同法5条1項本文）により更新することもできます。すなわち、Ｂは契約期間が満了した場合において、借地上の建物が存続しているときは、ＢがＡに更新を請求するだけで借地契約が更新されたものとみなされます。もっとも、借地権設定者Ａが、Ｂからの更新請求に対して、遅滞なく正当事由（同法6条）を伴う異議を出してきたら、みなし更新の効果は発生しません（同法5条1項但書 肢4）。
【令和5年度 宅建士試験第10問解説（速報版）】
権利関係第10問は、岩田の雑談から生まれました。蒼天基本講義第10回をご覧になったかたは、ニヤニヤしながらお読みになっていることと思います。
私は第10回の講義で、「司法試験では抵当権の処分の計算問題も出題されてきたけれど、宅建士試験では明らかにオーバースペックです。ただ、不動産実務において学習する機会もなさそうなので、雑談程度に聞いておきませんか？」と前置きしたうえで、抵当権の順位の譲渡･放棄についてご説明しましたよね？そうしたら、今年の第10問で抵当権の放棄の計算問題が出題されました。
私も平成30年の時点では宅建士試験の受験生でしたから、もちろん過去問学習はしています。と言うより、他の試験の準備との兼ね合いで、過去問集しか手が回りませんでした。それでも、過去問で出題傾向や出題形式を知ったうえで、既存の知識に宅建特有の話を付加していくことで合格ラインを超えることができました。そういう経験があるから、宅建士試験の民法の問題のレベルは知っているつもりです。
でも、本問の出題からもわかるとおり、どうやらこれまでの常識が通用しなくなっているようなのです。確かに、本問は計算方法さえ知っていれば中学生でも解ける簡単な問題ではありますが、私の理解が正しければ、宅建士試験において、受験生に計算をさせるという発想自体がなかったように思います。もちろん、司法試験をやっていた頃は、出題も当然あり得ると思っていますよ。でも、たっけんししけんですからね？正直に言って、宅建士試験の受験生にそこまで期待するのは酷だと考えていました。
ところが、試験委員は出題してきましたね。私であれば、本問ではこういう図を描いていたでしょう。そして、蒼天基本講座第10回でお伝えしたとおり、まず、①抵当権の順位の放棄をしていない状態での各抵当権者が把握している担保価値を見ます。次に、②放棄の当事者が把握していた担保価値の総和を、各自の債権額に応じて案分します。たったこれだけなのですが、予備校のテキストによって学習範囲を絞りすぎてしまった受験生にとっては、初めて聞くお話だったかと思います。
本問では、A所有の甲土地が2,400万円で換価されていますから、1番抵当権者Bは債権額全額の1,000万円、2番抵当権者Cも債権額全額の1,200万円を回収することができます。他方、この2人によって既に2,200万円（1,000万円＋1,200万円）を取られてしまっていますから、3番抵当権者Dは債権額2,000万円のうち200万円（2,400万円ー2,200万円）しか回収することができません。ここまでが①のお話です。抵当権の順位の放棄がなければ、各自の回収額は以下のようになっていたはずです。
Bの回収額：1,000万円
Cの回収額：1,200万円
Dの回収額： 200万円
次に、②抵当権の順位の放棄によって回収額がどう変わるかを計算しましょう。本問では、1番抵当権者Ｂが3番抵当権者Ｄに対して順位の放棄をしていますから、ＢとＤの間では抵当権の順位の優劣がなくなります。すなわち、Ｂの本来の回収額1,000万円とＤの本来の回収額200万円の合計1,200万円を、Ｂの債権額1,000万円とＤの債権額2,000万円の合計3,000万円に占める各自の債権額に応じて案分することになります。
ゆえに、Ｂの回収額は、
（1,000万円＋200万円）× 1,000万円／1,000万円＋2,000万円
＝1,200万円 × 1,000万円／3,000万円
＝400万円
ということになります。なお、抵当権の順位の放棄に関与していないCの回収額に変化はありません。ゆえに、もし来年以降に、抵当権の順位の譲渡･放棄の当事者以外の者の回収額が変わっている肢が出題されたら、その時点でその肢は誤りと判断してしまって構いません。
解き方を聞いてしまえば何てこともないですね？でも、あなたがこの問題を間違えてしまったのであれば、「なぜこんな簡単なお話を事前に準備できなかったのだろう？」と真剣に考える必要があるでしょう。後から「こんなの簡単じゃん」とか言うのは簡単です。でも、簡単と感じるのであれば、そう感じるほど事前準備できなかったミスの深刻度が高いと言わざるを得ません。まずはその点を認識し、受け止めましょう。
私が想像するに、おそらく宅建士試験受験生のミスの原因の多くは、受け身の学習スタイルにあるのではないでしょうか？私は常々、「予備校は主体的に利用しましょう。予備校の模試を受験するなら、毎回、ご自分なりの課題を設定したうえで、その課題の解決のために主体的に受験しましょう。課題が思い浮かばないなら、まずは作図スタイルを確立したうえで、作図スピードを上げる訓練の場として利用しましょう。あなたが予備校を利用するのであり、予備校のお金儲けのために利用されてはなりません。」と口を酸っぱくして言ってきました。正確に言うと、自分で言うのは疲れるので、ひかりちゃんに言わせています。
受け身の学習スタイルの典型が、「予備校のテキストさえやっていれば合格できる」という根拠のない俗説を信じることでしょう。予備校のパンフレットにありがちな「合格体験談」ですね。予備校としては、たまたま予備校依存度の高いやりかたで合格できた人は、自社の価値を高める口コミが期待できますから、そういう人の「合格体験談」を集客のために利用するのは当然のことであり、この類の話を真に受けている人は、そろそろ目を覚ます必要があります。より刺激的に目覚めたいかたは、スリーピードラゴンへの入会もご検討いただけますと幸いです。数々のショック療法を準備してお待ちしております。
予備校はテキストを制作する際、当たり前ですが、テキストに掲載する話と掲載しない話を振り分けます。その過程で過去問出題実績などは考慮要素とはなりますが、所詮、本試験の後追いにとどまります。今年の本試験問題も、来年用の最新の過去問集に掲載されるでしょう。でも、2年続けて同じ問題が出題される可能性は限りなくゼロに近いです。来年の試験で、また予備校のテキストに掲載されていない部分から出題されたら（おそらくそうなるでしょう。いたちごっこですから）、また間違えるのですか？そして、また最新の過去問集を購入して、当分出題されない問題を「完璧」にして自己満足に浸るのですか？
もしそうなら、あなたも立派な「予備校のお客様」です。予備校が設定した学習範囲を無批判に受け入れたうえで、その範囲内で学習すれば合格できると根拠なく思い込むのですか？もしそのやりかたで合格できなければ、批判の矛先は予備校に向かうのではありませんか？まさか、不合格になるたびに予備校のせいにして、予備校を転々と移り、いつしか宅建士試験予備校評論家みたいになりはしませんよね？
このような受験生の根本的な問題は、自ら適切に学習範囲を設定する努力を怠ったことにあります。つまり、自己責任です。やるべきことは、やりたいことではないのです。予備校は学習範囲の設定や学習効率のために受験生をサポートすることはできます。でも、試験の結果について最終的な責任を負うのは受験生自身です。直近の本試験の出題傾向を知らない「先輩」のアドバイスがおかしいと思ったら、遠慮なく無視して構わない理由もここにあります。アドバイスが間違っていても、その「先輩」とやらはあなたの代わりに責任をとってくれませんよ。このことを十分認識したうえで、その認識にたった行動をとる必要があるのです。
本問はタネ明かしをしてしまえば簡単な問題ですが、いろんな情報を収集しつつも、最終的には、自らの責任において学習範囲を適切に設定したうえで、その範囲内で徹底していく必要があること、加えて、岩田の雑談には意外と価値があることも知っておきましょう。天は自ら助くる者を助く、自助自立の精神をお持ちの受験生を、蒼天は引続きサポートしてまいります。人事を尽くして、天命を待ちましょう。
【令和5年度 宅建士試験第9問解説（速報版）】
権利関係第9問は、賃貸借契約の目的物の修繕に関する条文知識を問う問題です。甲建物の賃貸借契約は今年の7月1日に締結されていますが、実は私も6月末をもって横浜市中区内の自宅兼事務所を退去して、別の場所で新たに賃貸借契約を締結しております。新居の契約はあなたもよくご存知の「自ら貸借類型」でしたので、重説はありませんでした。スリーピードラゴンでは、このあたりのお話も面白おかしくやっていこうかなと思っています。
賃借人に対して目的物を使用収益させる債務（601条）を負う賃貸人には、賃借人が安全･快適に住み続けられるようにするための修繕義務があります（606条1項本文）。もっとも、賃借人がおかしな使い方をしたせいで修繕が必要となった場合にまで賃貸人の責任において修繕しなければならないというのはおかしいですよね？そこで、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合は、賃貸人に修繕義務はありません（同条項但書）。このお話が問われたのが肢3です。
他方、契約の目的物は賃貸人の資産ですから、保存行為、すなわち、賃貸人が目的物件の財産価値の保全に必要な行為をするというのであれば、賃借人はこれを拒むことができません（同条2項）。もっとも、賃貸人が保存行為をすることによって、賃借人が賃貸借契約を締結した目的を達することができなくなる場合には、賃借人は契約を解除することができます（607条）。
既にお伝えしたとおり、賃貸目的物の修繕は、基本的には、使用収益させる債務を負う賃貸人が行うべきものですが、賃借人が行うことができる場合もあります。たとえば、猛烈な台風が接近しているのに雨漏りが酷いなど、賃貸目的物の修繕が必要な場合において、急迫の事情があるときには、賃借人自ら修繕をすることができます（607条の2･2号）。この場合、かかった費用は賃貸人に請求し得るでしょう。このお話が肢4で問われました。
やや高度なテクニックにはなりますが、実は本問では必ずしも肢3･4を検討する必要はありません。まずは肢1を見てみましょう。「甲建物の修繕が必要であることを、Aが知ったにもかかわらず、Aが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは甲建物の修繕をすることができる。」とありますね？次に肢2を見てみましょう。「甲建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、Aが必要な修繕を直ちにしないときは、Bは甲建物の修繕をすることができる。」とありますね？
何かお感じになりませんか？肢1も肢2も、甲建物の修繕が必要であるという場面設定は同じです。そして、語尾も「Bは甲建物の修繕をすることができる。」という一字一句同じものです。肢1ではAが修繕の必要性を知っていますが、肢2でもAはBからの通知によって修繕が必要であることを知るに至っています。つまり、この2つの肢の内容はほとんど同じです。
では、何が違うのかといいますと、肢1では、B自ら修繕できるのは「Aが相当の期間内に必要な修繕をしないとき」と言っているのに対して、肢2では、「Aが必要な修繕を直ちにしないとき」と言っている点だけです。ここで、問題文の柱書を見てみますと、本問は「民法の規定によれば、誤っているものはどれか」と聞いていますから、肢1から肢4までの4つの肢には、民法の規定によれば誤っている正解肢1つと、民法の規定によれば誤っているとまではいえない肢3つが含まれているということになりますね？
他の部分がほぼ共通しているにもかかわらず、肢1は相当の期間内と言い、肢2は直ちにしないときと言っています。この2つの肢が、いずれも誤っていないということは考えにくいです。どちらか一方が誤っていると考えるのが自然でしょう。そして、問題文柱書は正解肢が1つであることを示していますから、この時点で、肢3と4を検討するまでもなく、正解は肢1と2の二択に絞られてしまうわけです。
607条の2･1号を見れば、肢2が誤りであることはすぐにわかりますが、問題は、受験生としての手数（てかず）です。本問は、607条の2の知識があれば難なく正解できますが、知識がない場合であっても、消去法によって少しでも正解の確率を上げていく努力は欠かせません。また、肢を絞る方法には、消去法だけではなく、こういう論理的思考を駆使する方法もあります。
多くの受験生が肢1から順番に検討していくという前提にたてば、この仕掛けは前半の肢に組み込まないと、あまり意味がありませんよね？本問の肢1と2が肢3と4の位置にあれば、二択に絞れると気づいた時点で、結局は4つの肢すべてを検討し終わっています。だからこそ、肢1と2にしてあるのでしょう。試験委員は、「気づいたかただけ、この抜け道を通っていいよ。たぶん、ほとんどの人は気づかないだろうけどね。ウププッ」みたいなノリで、波長の合う人限定で時短を認めていたのでしょう。これが現実です。
宅建士試験の受験生の正攻法は明らかに知識を増やし、理解を深めることですが、なりふり構わず点数をとりに行くということであれば、こういう技術もあるということも、知っておいて損はないでしょう。切れるカードは多い方が良いということです。実際に試験の現場で抜け道から正解するのは至難の業ですが、一般の宅建士試験受験生には見えてこない別次元の技術が垣間見えた問題でもありました。
【令和5年度 宅建士試験第8問解説（速報版）】
権利関係第8問は、制限行為能力者のうち、未成年者が単独で行った行為についての規律を問う問題です。民法は私法の一般ルールで、私法の領域では、対等な私人同士の自由な経済活動が予定されていましたよね？
でも、自由には責任が伴います。判断能力が未成熟あるいは減退した人にまで自由を認めてしまったら、狡猾な者に騙されて大事な財産を失ってしまうこともあり得ます。判断能力が低い人については、自由を認めたうえで責任を問うというアプロ―チではなく、自由を制限することによって保護すべきです。そのための制度が制限行為能力者制度でしたね？
制限行為能力者制度には、事理を弁識する能力を欠くに至った人を保護する成年後見、著しく減退した人を保護する保佐、不十分な人を保護する補助という制度がありましたよね？これらは、本人の残存能力に応じて適切に使い分けることが期待されています。
これらに加えて、未成年者も判断能力が未成熟であるため保護することになっています。ただ、近時の改正により、成人年齢が18歳に引き下げられたため、法的に一人前と扱われる年齢が2年前倒しされました。そこにつけ込む大人が現れないかという問題意識は既に社会に広く知れ渡っており、蒼天としても、かねてよりサイト等において指摘してきたところですから、第2問と同様、社会の注目度という意味で出題を想定しておくべき部分であったといえましょう。
本問でも事例が与えられていますので、まずは普段どおりの図を描きましょう。作図スタイルが定まったら、今度は作図のスピードを少しずつでも上げていきましょう。予備校の模試は、その時々のご自分の課題の解決のために活用しましょう。ただ漫然と受けて点数に一喜一憂するのでは、本試験での得点力という意味で運要素を排除できません。私であれば、本問ではこういう図を描きますね。
未成年者が法律行為をする場合、思慮の浅さに起因して本人に損害が生じかねませんから、原則として、法定代理人の同意を得たうえで行う必要があり（5条1項本文）、未成年者が同意を得ないまま単独で行った行為は、取消し得る行為となります（5条2項）。取消し得る行為とは、一応、効果は生じるけれども、まだペンディングの状態であり、取消権者が取消権を行使すれば、行為時に遡って無効（121条）、すなわち、なかったことになるということです。
蒼天基本講座でも繰り返しお伝えしましたが、まずは原則論をおさえましょう。試験では例外事象が問われがちですが、試験勉強に没頭していると、えてして、何が原則なのか、議論の出発点を見失いがちになります。左手は添えるだけですよ。
もっとも、例外として、未成年者であっても単独で確定的に（ペンディング状態とはならずに）行為できる場合がありましたよね？
① 単に権利を得、又は義務を免れる法律行為（5条1項但書）
② 処分を許した財産の処分（5条3項 問題文なお書で除外）
③ 許可を受けた営業の範囲内の行為（6条1項 問題文なお書で除外）
これらも既に蒼天基本講座第1回でご説明してあります。加えて、民法120条1項が未成年者本人に取消権を認めた以上、未成年者本人は単独で確定的に取消権を行使することができます。未成年者が単独で行為したら、原則として、ペンディング状態になるんでしたよね？でも、ペンディング状態を解消して行為をなかったことにすると言うのであれば、その取消権の行使は、④取消し得る取消とはならないということです。たとえ法定代理人が取消に同意していなくても同様です。このお話が問われたのが肢1です。
ただ、法律の世界では、対立利益の調整という視点が極めて重要というお話も繰り返しお伝えしてきたところです。制限行為能力者の保護は確かに重要だけれど、保護一辺倒ではありませんでしたよね？制限行為能力者が保護される、つまり、取引の効果を否定できるということは、当該取引が有効であると信じていた相手方の取引の安全が害されることになります。そういうリスクがあるため、相手方は本人又は保護者に対して催告を発することにより、当該取引の有効･無効を確定させることができましたよね？（20条）
でも、自らの主観を理由として取引を有効に確定させることはできませんでしたよね？ここが、心裡留保以降の意思表示規定との違いです。制限行為能力者と取引をした相手方は、たとえ制限能力について善意無過失であったとしても、取消権の行使を封じることはできません。それでも構わないというのが民法のスタンスだからです。これが肢2です。なお、制限行為能力者が詐術を用いた場合は、相手方の保護が優先され、取消せなくなりますが、本問では問われておりません。
これに対して、ペンディング状態を有効に確定させる行為が追認です。追認は、未成年者本人がする場合は、❶取消しの原因となっていた状況が消滅し、かつ、❷取消権を有することを知った後にしなければ、その効力を生じませんが、法定代理人がする場合は、❶の要件は不要です（124条）。
肢3において、取消しの原因となっていた状況とは、本件売買契約当時、買主Aが未成年者であったことです。その後、本件売買契約がペンディング状態のままAが成年に達していますから、❶取消しの原因となっていた状況が消滅したといえます。また、未成年の時期に単独で契約を締結した自分には取消権があるということを知るに至っています（❷）。ゆえに、AはたとえBが追認に反対していても、自らの意思のみで追認することができます。そして、自ら追認することによってペンディング状態を解消した以上、「やっぱりやめました」は認められません。
肢3では、かつての未成年者A自身が自らの意思に基づいて追認していますが、Aの意思如何にかかわらず、一定の事実に基づいて当然に追認の効果が生じてしまう場合もありましたよね？これを、法定追認といいます（125条）。
たとえば、Aが追認をすることができるようになった時点、つまり、❶Aが成年に達し、かつ、❷取消権を有することを知った時点以降に、甲建物をDに転売した場合には、AD間の売買という事実をもって、当初のCA間の売買契約を追認したものとみなされます（同条5号）。Aが成年に達して判断能力も成熟し、かつ、未成年者だった時期のCA間の売買契約は取消すこともできると知っていながら、CA間の売買契約を前提とするAD間の売買契約を締結したのであれば、その事実をもって、CA間の売買契約は追認したものと扱ってよいということです。
もっとも、肢4において、AがDに対して甲建物を売却したのは成年に達する前ですから（❶）、AD間の売買契約は、Aが追認をすることができるようになった時点以降になされたものとはいえません。したがって、本肢では法定追認とはならず、Aはいささかやんちゃが過ぎますが、Aは契約当時に未成年者であったことを理由として、なおCA間の売買契約を取消すことができます。今年は5号が出題されましたが、他の号も含めて、しっかり復習しておきましょう。